Является ли собственностью наружная стена квартиры

Кому принадлежит стена? - Ру.право — ЖЖ

• Main
• Ratings
• Interesting
• Disable ads

• Login
• CREATE BLOG Join
• English (en)
  • English (en)
  • Русский (ru)
  • Українська (uk)
  • Français (fr)
  • Português (pt)
  • español (es)
  • Deutsch (de)
  • Italiano (it)

ru-pravo.livejournal.com

Советы юриста. Является ли стена помещения собственностью владельца

Сдаю помещение в аренду, помещение угловое. Раньше на торце висели вывески арендаторов, проблем не было. Сейчас новый арендатор помещения повесил на торец баннер, в ТСЖ сказали, что жильцам не нравится. Предложили снять, заплатить за баннер или созвать собрание собственников. Стена моего помещения моя собственность или нет?

Для точного ответа на поставленный вопрос необходимо понимать, какая именно конструкция установлена на фасаде здания. Для вывесок, не содержащих рекламной информации, не требуется согласования с собственниками помещений дома. Если установлена рекламная конструкция, такое согласование необходимо.

Обоснование позиции:

В письме ФАС РФ от 15.03.2010 N АК / 6745 дается оценка необходимости согласования вывесок на жилых домах с собственниками помещений в этих домах.

В письме сказано, что согласия собственников не требуется, если размещаются вывески с информацией, не являющейся рекламной. Например, получать согласование не нужно при установке на фасаде вывески с названием организации. Указанная позиция поддерживается и судебными решениями (Постановление от 22.12.2014 N Ф07–9927 / 2014 по делу N А56–77154 / 2013, Постановление от 12.02.2015 N Ф07–1199 / 2014 по делу N А56–81124 / 2013).

Для рекламной информации применяются другие правила. Баннер представляет собой графическое изображение рекламного характера. Реклама на фасадах размещается в порядке, установленном ФЗ N 38‑ФЗ от 13.03.2006 «О рекламе».

Учитывая положения ст. 19 указанного ФЗ, баннеры могут размещать их владельцы, по соглашению с собственником имущества, на котором размещен баннер. При этом в статье содержится ограничение: если для установки рекламных конструкций необходимо использовать общедомовое имущество, размещение конструкции возможно только с согласия собственников помещений в доме.

Для установления баннера в таком случае понадобится договор с ТСЖ или управляющей компанией. Статья 44 ЖК РФ определяет: общим собранием собственников определяются лица, которыми будут заключаться договоры об использовании общедомового имущества, в том числе договоры на размещение рекламных конструкций. Заключая договор, выбранное лицо представляет всех собственников.

Состав общедомового имущества определяется Жилищным Кодексом РФ в ст. 36 и уточняется Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006. В соответствии с п. 3 ч. 1 статьи 36 ЖК РФ и п. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества, утвержденных вышеуказанным Постановлением, к общему имуществу собственников помещений в доме относятся ограждающие ненесущие и несущие конструкции дома. Поскольку фасад является частью несущих конструкций дома, он входит в состав общедомового имущества.

Таким образом, если на фасаде здания установлена вывеска с информацией, не носящей рекламного характера, требования ТСЖ неправомерны. Поскольку вывеска не является рекламной конструкцией, требования ФЗ «О рекламе» на нее не распространяются.

Если на фасаде размещен баннер, требование его снять или созвать собрание собственников для дальнейшего утверждения правил установления конструкции, законны. Поскольку фасад здания является общим имуществом собственников, для правомерной установки баннера владелец конструкции должен заключить соответствующий договор с организацией, занимающейся управлением домом и выступающей от имени собственников.

В рассматриваемом случае это ТСЖ. Сроки, на которые заключаются договоры на размещение рекламных конструкций, в том числе баннеров, определяются субъектами РФ, однако договор не может заключаться на срок меньше пяти и больше десяти лет.

Анна Коняева, руководитель «Центра правового обслуживания»

mbgazeta.ru

Является ли фасад МКД общим имуществом многоквартирного дома?

Фасад дома является частью несущих конструкций, которые согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации являются общедомовым имуществом.

Следовательно, поскольку фасад это общедомовое имущество, принадлежащее собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности, то распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации). Правомерное использование возможно только на основании общего собрания собственников.

Госстрой в пункте 3.5.8 Постановления от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда „отдельно указал, что “организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения».

Комплексная оценка приведённых аргументов, позволяет нам сделать вывод о том, что для установки кондиционера нужно получить одобрение от собственников помещений и разрешение от уполномоченного органа местного самоуправления.

При этом!

Федеральное законодательство не содержит прямого указания на необходимость получения разрешений на установку кондиционеров. Этот вопрос, как правило, регулируется (или не регулируется) местными нормативными актами. Если на местном уровне такое требование отсутствует, то и необходимость получения разрешения отпадает.

Кроме того, как следует прямого толкования статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома. Установка кондиционера к реконструкции дома не относится, следовательно может быть проведена без принятия общим собранием решения об одобрении установки.

P.S.: в случае, если кондиционер будет так или иначе нарушать права соседей (стекание и намерзание конденсата на подоконниках, балконах; шум, вибрация от работы; другое), то они вправе требовать его демонтажа в т.ч. и в судебном порядке. И тут аргумент, что у вас отсутствует решение общего собрания будет достаточно весомым аргументом в их пользу.

С уважением

юрист Кичигин С.В.

pravoved.ru

Где на самом деле проходят границы Вашей квартиры

Возможно, Вы хоть раз задумывались над тем, что потолок Вашей квартиры – это пол соседей сверху. Отсюда возникает вопрос: чьё же это имущество..?

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у Андрея Пинчукова, руководителя Межрегиональной комиссии по контролю за обеспечением имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов в субъектах и муниципальных образованиях РФ НП «ЖКХ Контроль», где в реальности пролегают границы квартиры и что начинается за ними.

Как выяснить, где Ваша квартира, а где – общедомовое имущество?

Общедомовое имущество начинается прямо за дверью квартиры. Даже если у Вас есть тамбур на несколько квартир перед лестничной площадкой, он все равно считается общим имуществом жильцов.

У хозяина квартиры нет какого-либо преимущественного права на пространство, которое начинается за дверью его квартиры. Конечно, каждый человек стремиться занять дополнительную площадь (оборудовать шкаф, полку для обуви или дверь), и это можно сделать, но только после соответствующего голосования на общедомовом собрании собственников помещений, а затем согласовав принятое решение с управляющей компанией или товариществом собственников жилья. Это необходимо сделать, чтобы не нарушить правила санитарной и противопожарной безопасности.

Наружная стена дома – часть Вашей квартиры?

Чтобы установить кондиционер или рекламную конструкцию на несущей стене, либо остеклить лоджию или балкон, необходимо решение общего собрания собственников квартир и помещений (например, пристроенных к зданию магазина или аптеки) в доме.

По другим вопросам использования наружных стен и ограждений балконов нужны принятые на общем собрании правила. При этом установленные правила не должны входить в противоречие с установленными муниципальными властями.

Кроме того, на общем собрании необходимо хотя бы раз обсудить вопрос размещения рекламных конструкций и установить правила заключения договоров на установку рекламных конструкций и плакатов (включая стоимость такой услуги и цели расходования вырученных средств), поручив это, к примеру, совету дома, председателю совета и управляющей компании.

Важно помнить: то, что имущество принадлежит всем жильцам, не означает, что какие-либо его элементы можно использовать в личных целых. К примеру, оградив место для парковки своего авто, житель дома нарушает права других собственников, если у него нет права, которое было оговорено на общем собрании. Что касается всех этих вопросов, для принятия решения достаточно более 50% голосов собственников помещений в доме.

Какие провода Ваши, а какие - общие?

Коммуникации (провода и трубы) можно поделить на три части, причем ответственность за обслуживание каждой несут разные субъекты.

За поставку коммунальных ресурсов одновременно отвечает и собственник, и управляющая компания, и ресурсоснабжающая организация (РСО). Соответственно, если есть проблемы на инженерных сетях, у каждого из них есть своя зона ответственности.

Что касается электричества, управляющая компания ответственна ровно до того места, где установлен индивидуальный прибор учёта электрической энергии – то есть счётчик. Он и провода, которые дальше идут в квартиру, считаются собственностью жильцов. При отсутствии счётчика граница проходит через соединительные клеммы автоматических выключателей в щитке.

Со стороны улицы общедомовая система электроснабжения заканчивается там, где общедомовый счетчик соединяется с электрической сетью, которая входит в дом. При отсутствии счётчика границей является внешняя стена здания, если в договоре о разграничении ответственности, заключенном между РСО и управляющей компанией, не предусмотрено иное. Основное правило здесь: в общей собственности находятся сети и оборудование, обеспечивающее ресурсом конкретный дом.

Несёт ли собственник ответственность за водопровод?

В ответственности жильцов находится часть холодного и горячего водоснабжения, начинающаяся от вентиля. Она включает счетчик, запорную арматуру, и трубы, которые ведут к кранам. При отсутствии вентилей обычно считается, что жильцы отвечают за часть системы, которая начинается с места первых отводов от стояков.

Со стороны улицы общедомовая система холодного и горячего водоснабжения начинается с места, где входящий в здание трубопровод соединяется с общедомовым счётчиком. А при отсутствии счетчика – внешней стороной дома, если в договоре о разграничении ответственности, заключенном между РСО и управляющей компанией, не говорится иное.

Как распределена ответственность в системе отопления?

В отопительных системах, как и в других, есть разные зоны ответственности. Например, если на радиаторах, которые находятся в квартире, есть отключающие устройства (вентили), находящиеся на ответвлениях от стояков внутридомовой сети, тогда батарея не считается частью общедомового имущества, и ремонтировать, и заменять её должен хозяин квартиры. При отсутствии вентиля устранять течи и, при необходимости, заменять радиатор обязана управляющая компания. Такие радиаторы считаются частью системы отопления, поскольку их работоспособность влияет на поставку ресурсов более чем в одну квартиру.

Что касается стороны улицы, управляющая компания отвечает за участок, начиная с места, где входящий в дом трубопровод соединяется с общедомовым счетчиком, а при отсутствии счетчика – начиная с внешней стороны дома, если в договоре о разграничении ответственности, заключенном между РСО и управляющей компанией, не предусмотрено иное.

Отвечает ли собственник за канализацию?

Большая часть системы водоотведения считается общедомовым имуществом, за нее отвечают РСО. Собственник отвечает за участок, который заканчивается первым тройником транзитного стояка (то есть первым же ответвлением от стояка). Далее идет зона ответственности управляющей компании.

РСО же несут ответственность за сети, которые начинаются с места входа канализационных выпусков в первый смотровой колодец.

Если под домом в земле, являющейся собственностью жильцов, и в подвале дома проходят инженерные сети, это не значит, что коммуникации принадлежат жильцам.

В действующем законодательстве не всегда сказано, с какого именно места начинается зона ответственности РСО и управляющей компании, поэтому распределение ответственности и закрепление границ для каждого конкретного дома оговаривается в отдельном договоре.

superrielt.ru

Кому принадлежит внешняя стена арендуемого помещения?

Здравствуйте Валентина.

В договоре аренды должно быть ясно указано то имущество, которое передано в аренду, т.е. объект договора

Статья 607 Гражданского кодекса РФ:

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Т.е. Вы вправе выйти с предложением к арендодателю по вопросу включения в т.ч. и стены в договор путем заключения допсоглашения к нему.

Следует также учитывать, что если арендуется здание (его часть) совокупно с элементом здания, например наружной стеной, то п. 1 Письма применению не подлежит, поскольку стена здания в таком случае не является самостоятельным предметом аренды. В качестве примера можно привести Постановление ФАС ВСО от 06.11.2007 №А19-5732/07-7-Ф02-8215/07 (Постановление). По договору аренды ОАО (арендодатель) передало в пользование налогоплательщику помещения в здании торгового комплекса, а также наружную часть стены здания торгового комплекса для размещения рекламы. Однако арендатор не мог в полной мере реализовать свое право пользования арендованным имуществом (на стене была размещена рекламная продукция другой организации). Арендатор обратился в суд.Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что стены внешнего периметра здания торгового комплекса являются собственностью ОАО, одна из которых передана им в аренду в соответствии с действующим гражданским законодательством. При этом стена здания передана в пользование истцу (арендатору) для размещения на ней рекламной продукции не отдельно от самого объекта недвижимости, а непосредственно с ним, что не противоречит положениям главы 34 Гражданского кодекса (ГК).Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции и со ссылкой на п. 1 Письма пришел к выводу о том, что стена представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Исходя из этого, апелляционная инстанция указала на незаконность владения арендатора данным имуществом и отсутствие у истца права на предъявление иска на основании положений статей 304, 305 ГК.ФАС ВСО отменил решение арбитражного апелляционного суда от 21.08.2007, оставив без изменения вывод суда первой инстанции.
http://realtist.ru/docs/F6E597...

pravoved.ru

Общее имущество многоквартирного дома. Ликбез для собственников дома.

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Состав и границы общего имущества определяются п. 1—9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
К такому имуществу относятся:
— фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
— помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
— инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
— земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности.
1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома — несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и
иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы.

Крыша— это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.
Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:
— конструкции обслуживают более одного помещения;
— конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:
— ограждающие несущие конструкции;
— ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.

Для справки

Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения — комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка одним собственником без согласия других не допускается.

Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и ненесущие конструкции дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше, — полом, т.е., во-первых, оно ограждаетквартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.

К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских населенных пунктов. Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359.

Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом.

2. Помещения, не являющиеся частями квартир, — подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам и используемых для ведения разрешенных видов деятельности (офисов, аптек и т.п.). Следует отметить, что помещения в соответствии со ст. 36 ЖК РФ признаются общей собственностью, если они не являются частью квартир. При этом ничего не говорится о нежилых помещениях. Но в этом случае получается, что нежилые помещения (аптеки, офисы и т.п.) могут стать объектами общего имущества. Это невозможно, так как нежилые помещения, как и жилые, принадлежат определенному собственнику и, конечно, не обслуживают какое-либо иное помещение.

Но возникают ситуации, когда люди осуществляют предпринимательскую деятельность не в нежилых помещениях, а занимают места общего пользования (например, подвал). В этом случае нужно проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения — является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника наравне с квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений. ПРИМЕР из судебной практики ЗАО «Латц» обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности ЗАО «Латц» на указанное
помещение.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил следующее. ЗАО «Латц» обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7. В качестве основания возникновения права
собственности на нежилое помещение истец указал акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30 апреля 2000 г., утвержденный постановлением мэра города Т. от 30 апреля 2000 г. № 716.

Решением от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 учреждение юстиции отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на основании абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Существенным основанием для отказа является то, что согласно ст. 36 ЖК РФ технический этаж является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, при наличии прямого указания в законе о правовом положении технических этажей в многоквартирных домах представление доказательств, подтверждающих, что они являются общим имуществом
собственников помещений, не требуется.

Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:
— помещение не должно являться частью квартиры (т.е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки и т.п. нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику;
— помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.
К помещениям, являющимся общим имуществом, могут относиться:

подъезд — часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой;

тамбур — помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года;

вестибюль — помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям;коридор — помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций;

лестницы — конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями;

лифты — современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме;

технические этажи — вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах;

чердак — нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое.

Рассмотрим пример про общие лоджии. Лоджия будет являться общим имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом?

Площадь лоджии в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего имущества — обслуживание более одного помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная в отдельной квартире, предназначена для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры.

А вот, например, лифтовая шахта в доме является общим имуществом, так как обладает двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений.

3. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные
коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме данной категории общего имущества можно отнести:

• систему отопления со всеми устройствами;
• внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;
• сеть газопровода со всеми устройствами;
• сеть канализации со всеми устройствами;
• внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
• внутренние телефонные и сигнализационные сети;
• вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
• подъемники.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Например, стояк в ванной комнате является общим имуществом, так как обслуживает все квартиры, присоединенные к нему. При этом часть трубы, которая соединяет данный стояк непосредственно с краном водоснабжения, находящимся в отдельной квартире, не будет являться общим имуществом, так как обслуживает только данную квартиру.

4. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений.

Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и
элементами благоустройства, расположенная в определенных границах.
Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).
Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, коврови предметов домашнего обихода; оборудование площадки для
отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «0 введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ):

1) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;

2) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Итак, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, — дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.

Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ
третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка.

Итак, было рассмотрено понятие общего имущества собственников в многоквартирном доме и его состав. Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. При этом одни элементы предназначены для защиты дома от холода, дождя, ветра, другие разделяют помещения собственников друг от друга, третьи обслуживают помещения в доме и т.д. Таким образом, становится понятно значение общего имущества и почему собственники помещений должны знать, какое имущество находится в их общей долевой собственности.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином го-
сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

xn--24-plcq9c.xn--p1ai

Если я собственник помещения, то и стены снаружи являются моей собственностью или только внутри?

"Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 апреля 2010 г. N ВАС-4945/10

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Моисеевой Е.М., судей Полубениной И.И., Поповой Г.Г.

рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Энерготрансбанк", г. Калининград от 24.03.2010 N 09-2975 о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.12.2009 по делу Арбитражного суда Калининградской области N А21-250/2009 по иску ОАО "Коммерческий банк "Энерготрансбанк" (далее - банк) к ЗАО "Международная страховая компания "Айни" (далее - общество) об обязании ответчика произвести демонтаж рекламной конструкции, установленной на фасаде нежилого здания, расположенного по адресу: Калининград, ул. Клиническая, д. 83, литер А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет архитектуры и строительства администрации городского округа "город Калининград".

Суд установил:

решением от 24.04.2009 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 решение отменено, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.12.2009 постановление апелляционного суда отменено, решение оставлено в силе.

Заявитель просит пересмотреть постановление суда кассационной инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также на нарушение единообразия в применении и толковании статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.

Рассмотрев заявление, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований для удовлетворения заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора.

Судом установлено, что истец и ответчик являются собственниками помещений в здании, расположенным# по адресу: Калининград, ул. Клиническая, д. 83, литер А., и имеют право пользования общим имуществом.

На внешней стене здания, которая является общим имуществом сторон,

расположены рекламные конструкции, принадлежащие как обществу, так и банку. Общество и банк используют общее имущество в своей хозяйственной деятельности.

Судом также установлено, что общество разместило на фасаде нежилого здания рекламную конструкцию, фактически представляющую собой вывеску, на основании полученного 07.08.2006 паспорта рекламного места сроком действия до 07.08.2011, утвержденного председателем комитета архитектуры и градостроительства мэрии г. Калининграда.

Поскольку порядок пользования общим имуществом сторонами не был определен и судом не установлен, суды первой и кассационной инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу, являются:

1) нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права;

2) нарушение права и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации;

3) нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

в передаче дела Арбитражного суда Калининградской области N А21-250/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.12.209 отказать.

Председательствующий судья Е.М. Моисеева

Судья И.И. Полубенина

Судья Г.Г. Попова"

www.9111.ru

Является ли балкон общедомовым имуществом: что говорит закон.

Балкон является очень приятным дополнением в квартире, особенно в летнее время, ведь из него можно сделать отличную зону отдыха или место для хранения чего-либо. Но каждый собственник жилища, в которой есть это приятное дополнение, наверняка задавался вопросом: «Является ли балкон общим имуществом многоквартирного дома?». Пора раз и навсегда закрыть интересующий нас вопрос, прочитав следующую статью.

О чём гласит закон?

Прежде чем разбираться и давать ответ на интересующий нас вопрос, было бы неплохо разобраться в ситуации с точки зрения закона.

Балкон или лоджия – это выступающая из фасада многоквартирного дома ограждённая площадка. Постановление Правительства № 491 (подпункт «в» пункта 2 раздела 1) и Жилищный Кодекс (подпункт 3 пункта 1 статьи 36) гласят, что балконные плиты являются общедомовым имуществом, так как они служат частью здания, а также частью конструкции, которая считается ограждающей.

Одним словом, стены, верхняя часть, служащая потолком, балконная плита, и наружное ограждение – это общедомовое имущество, потому что перечисленные элементы обслуживают не только помещение вашего балкона или лоджии, но и помещение соседей.

Например, балконная плита соседа сверху служит вам потолком, а плита соседа снизу – полом. А вторая причина, по которой перечисленные элементы считаются общедомовым имуществом – это то, что все они служат составляющей частью фасада, который не находится в собственности жильцов.

Таким образом, можно подвести итог и подытожить, что к общему имуществу относятся:

• балконная плита, потому что она является несущим разграничивающим  элементом в многоквартирном доме;
• внешние стены, так как они считаются общедолевым имуществом и обслуживают не одно помещение;
• внешнее ограждение.

Чьим имуществом считается балкон?

Выше вы узнали, какие составляющие находятся в имуществе всех жильцов многоквартирного дома, теперь пора узнать, что числится в собственности жильца квартиры с балконом.

Всё пространство, которое ограничено элементами, являющимися общей собственностью, считается имуществом хозяина. То есть балконная плита, внешние стены и наружное ограждение – это общее имущество, а вот само пространство и помещение, ограниченное этими элементами – имущество лишь хозяина апартаментов, и это ограничивает право посещения, а тем более распоряжения балконом всеми желающими лицами.

Также в имуществе собственника числятся все предметы интерьера, которые присутствуют на балконе: будь то мебель, предметы освещения, декорации и многое другое. Ещё имуществом владельца жилья являются перила, застекленные окна, двери, установленные самопроизвольно козырьки, навесы и другие элементы, которые были установлены хозяином апартаментов.

Владение жильцом балконом или лоджией закреплено в техническом паспорте.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что к имуществу собственника относится:

• перила;
• застекленные окна;
• двери;
• самопроизвольно установленные козырьки или навесы для защиты от плохих погодных условий;
• предметы интерьера и мебель, которые находятся в помещении балкона.

Какими правами и обязанностями обладает собственник балкона?

После того, как мы разобрались, что считается  общедомовым имуществом , а что находится в имуществе собственника жилья, следует узнать, какими правами и обязанностями обладает собственник балкона.

В чьи обязанности входит осуществление ремонта на балконе?

Кто должен осуществлять ремонт и реконструкцию зависит исключительно от того, в чьей собственности предмет, которому необходим ремонт. В случае, если предмет находится в общедомовой собственности, то реконструкцию должна осуществлять Управляющая компания или ЖЭУ.

Например, если у вас трескается и сыпется балконная плита, то нужно обратиться к сотрудникам ТСЖ ( товарищество собственников жилья), которые должны вынести решение о том, что необходимо сделать ремонтные работы. Далее пишется заявление директору Управляющей комиссии или директору ЖЭУ о проведении ремонта. Заявление нужно писать в двух экземплярах, один из которых необходимо оставить себе для того, чтобы при отказе в ремонтных работах обратиться в суд.

Далее сотрудники ТСЖ примут решение о том, сколько денежных средств нужно выделить, в какие сроки начать и закончить работу, сколько материала потребуется и так далее.

Если же элемент, который подлежит ремонту и реконструкции пребывает в индивидуальном владении, то его ремонт должен осуществлять владелец  жилища, в котором он находится.

Можно ли изменять размеры балконной плиты, объединять лоджию с комнатой, пристраивать балкон?

Размеры плиты можно изменять только в том случае, если на это было получено разрешение. Также разрешение требуется на пристройку балкона, если его изначально не было.

Объединять лоджию с комнатой можно, но в этом случае вы должны будете платить за помещение, которое служит балконом, более высокую сумму, так как это помещение будет считаться отапливаемым.

Если происходят изменения, которые не влекут за собой изменение размера помещения или пристраивание дополнительных конструкций, а изменения заключаются в дизайнерских и декоративных изменениях, то в этом случае разрешения не требуется.

Кто несёт ответственность за состояние балкона?

За состояние балкона несёт ответственность его владелец. В его обязанности входит очищение навесов и дополнительных козырьков, которые он самостоятельно сооружил, от снега, льда и сосулек, чтобы предотвратить порчу чужого имущества в результате схода снега или льда.

Также владелец обязан следить за его состоянием и самостоятельно ремонтировать при необходимости окна, двери, балконную конструкцию или дополнительные козырьки и навесы, которые были установлены самостоятельно.

Можно ли самостоятельно размещать или удалять баннер или рекламный плакат на наружном ограждении?

Размещать рекламный плакат или баннер, исходя только из собственного решения, ни в коем случае нельзя, так же как и удалять. Это можно делать только в том случае, если все жильцы дома дали на это согласие, так как наружное ограждение находится в имуществе у всех жильцов дома.

Итак, после прочтения данной статьи, можно найти ответ на вопрос: «Является ли балкон общим имуществом?». Теперь, когда вы знаете ответ на данный волновавший вас вопрос, вы можете пользоваться своими правами и выполнять свои обязанности.

balcony-info.ru

Смотрите также

• 
  Декоративная штукатурка внешних стен
• 
  Чем убрать краску со стены на кухне
• 
  Как установить маячки для штукатурки стен
• 
  Лофт стены своими руками
• 
  Почему не липнет раствор к стене
• 
  Ниша в стене из гипсокартона своими руками
• 
  Декор стены деревянными брусками
• 
  Команды для кс соурс чтобы видеть сквозь стены
• 
  Штукатурить арболитовые стены
• 
  Как закрыть провода от телевизора на стене фото
• 
  Как штукатурить стены цементно песчаным раствором